中糧地產系之惑：黃金十年 中糧錯失了什么？
發表時間:2015/6/12 13:32:27
地產黃金十年，不少央企、國企實現了規模大跨越，完成從百億到千億的蛻變。而同為央企的中糧，旗下地產業務卻一直保持穩健的發展風格，在銷售規模和品牌知名度等方面，都尚未進入行業第一陣營。
日前，中糧地產發布2015年第一季度財報，其一季度營業收入約為6.49億元，同比下滑33.22%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約為7193萬元，同比增長7.29%。
而中糧集團旗下的商業地產業務平臺——大悅城地產，截止2014年12月31日，集團的營業收入為57.13億元，較去年68.09億元同比下降16.1%。雖然擴張的步伐在繼續，但大悅城地產最近的業績預警也同樣引人矚目。受到投資物業公平值預期下降和新開項目的影響，大悅城地產2014年度綜合溢利將較2013年度下跌約45%至50%。
一、黃金十年，中糧錯失了什么？
在眾房企迅速崛起的大背景下，中糧地產業務緣何稍遜一籌？白銀時代，中糧能否迎頭趕上？
1、起步較晚，未能充分把握時機
過去中糧模式講求“合”，寧高寧希望在一個體系下的中糧地產、商業、旅游、酒店等等齊頭并進，但是“整而不合”的最終結果讓寧高寧放棄該模式。股權和業務的梳理受阻是上一次整合最大的絆腳石。
今年1月，中糧置地控股改名為大悅城地產。中糧將大悅城悉數歸于大悅城地產，并借殼在港上市，體現了寧高寧對于厘清股權及業務的決心。大悅城業務系列的整合，兩個主要地產子公司業務分工明確，互不干擾，形成兩個助推器。
不過，再往前梳理，我們發現：2006年中糧集團收購深寶恒，更名中糧地產，標志著中糧正式進入規模化住宅開發與銷售行業，然而，這在央企房地產企業中，算起步較晚的。
2014年中糧地產實現合約銷售約154億元，同比增長37%，位列中國房地產企業銷售第50名。而與此同時，起步較早的中海、保利經歷了房地產發展的黃金十年，都已成功進入千億級房企的行列，且業績上有穩定的增長；盡管華潤沒有達到千億規模，但這幾年業績不斷攀升，年均增長超過百億，牢牢占據房地產企業銷售前十強的席位。
商業地產方面，在實體零售公司業績跌聲一片時，寧高寧所推崇的“大悅城”戰略發展相對穩健，逆市擴張。截至目前，中糧已投入使用的大悅城共有6座，上海大悅城二期項目招商已經啟動，成都大悅城預計2015年平安夜開業，杭州大悅城擬今年7月開工，此外北京、天津、深圳還有數個儲備項目。
盡管大悅城方面的計劃面面俱到，在業內看來，大悅城地產旗下項目具備獨到的定位，形成了較為成熟的模式，但面對購物中心整體的發展困境，以大悅城地產為代表的一批商業地產公司也正處于探索當中。按照企業2008年所說的5年20“城”目標，中糧目前的進展與計劃相比，尚有一定距離。
“以前購物中心經營一般面臨選址難和招商難兩大問題，現在又新添了運營難。”中國商業地產聯盟秘書長王永平直言。事實上，經濟下行導致消費力不足，實體商業競爭無序、O2O模式尚未成型，諸多問題都在困擾著購物中心發展。
對此，克而瑞總結分析認為，形成中糧集團地產整體業務穩健風格的重要內在原因，就是對于整體業務的不斷梳理和調整。早在2004年寧高寧入主中糧集團之后，就開始醞釀地產業務的整合。2006年中糧地產借殼深寶恒成功實現A股上市，中糧集團也下定決心劃分住宅與商業地產的業務。2010年寧高寧提出了地產業務整合的“三步走“戰略，包含“人員整合，股權整合，資產整合”，時至今日，中糧地產酒店業務已形成了以發展持有型物業為主的中糧置地控股和以開發銷售型業務為主的中糧地產這“兩架馬車“。遺憾的是，此時恰逢中國房地產發展的黃金時期，中糧在發展的同時不得不兼顧整合，在一定程度上錯失了市場高速發展的機會。
2、部分高價地塊挑戰企業開發能力
在展開業務整合以來，中糧的地產業務曾經激進擴張過，但是部分高價地塊的獲取為企業后續發展帶來了較大的壓力和挑戰。
對此，克而瑞分析認為，從近幾年中糧地產拿地情況來看，大規模的購地都集中在2010年和2013年。這兩年房地產市場的形勢極其相似：一方面都是房地產市場量價齊升火熱發展的年份，土地市場競爭激烈，重點城市平均地價上漲，企業拿地成本亦水漲船高；另一方面，緊接的2011年和2014年房地產市場都處于調整期，整體市場表現不佳，這對于前一年剛剛大舉購地的中糧地產來說，資金鏈壓力較大。在市場較為平淡的2011年、2012年，重點城市平均地價均呈現下跌走勢，但中糧地產由于前期拿地過多，且拿地成本不低，導致資金緊張，錯失在土地市場抄底的機會。
市場高位拿地，對企業后續項目去化帶來一定的壓力。首先較高的土地成本驅動下，項目銷售定價相對較高，影響去化。同時由于中糧的大戶型和高端產品比例相對較高，部分產品定位在改善型高收入客戶圈層，去化速率也相對較慢。項目的去化緩慢，直接導致資金回籠受阻等一系列問題。
高成本項目的去化不暢，不僅制約企業規模增長，企業利潤也無法保障。為了加速去化，企業往往會回調銷售價格，但是高昂的土地成本是不可忽視，因此隨著這些項目陸續進入結算周期，2012、2013年中糧地產的毛利率低于萬科、保利等。
二、白銀時代中糧能否迎頭趕上？
可以說，整而不合、拿地時機不當等阻礙了中糧過去幾年的擴張。對于未來，中糧將以怎樣的步伐跑贏市場？
對此，易居智庫研究中心研究總監嚴躍進表示，對中糧集團的地產板塊來說，把“大悅城”品牌打響，是推進商業項目升級的重要一步，這符合目前很多商業地產商的戰略邏輯，即以具體品牌來驅動企業品牌升級。
當然，中糧集團目前也在積極配合國企改革，后續若要做大規模，應該積極往城市運營上的路線上靠攏。比較目前中糧集團在金融投資、工業物業、商住物業上都有比較好的布局，后續應該加強此類資源的整合。
事實上，從最近中糧地產業務的一系列整合以及企業自身一些變化來看，中糧在經歷了前期整合、高價拿地、業務調整的陣痛之后，中糧成長潛力正在慢慢恢復，利潤等各項指標呈現好轉的態勢。對此，克而瑞將原因歸結為以下幾方面：
1、中糧地產2010年高價地項目已經陸續進入結算周期，目前已經消化大半，隨著近年企業新購項目進入銷售環節，2010年高價地給企業帶來的負面影響也逐步消除，中糧地產已經開始重整邁向新的發展階段。
2、近年企業購地漸趨理性成熟。近幾年中糧購地規模都較少，即使在土地市場火熱的2013年，中糧地產在招拍掛的土地市場購地只有3宗，其余地塊都是通過入股舊改項目，自有工業用地轉為經營性用地，或者收購公司等途徑獲取。說明中糧地產已經發揮自身優勢在土地市場上斬獲地塊，而不是一味緊盯招拍掛市場。
3、除了資產整合，釋放A+H兩個平臺的發展活力，工業用地儲備充足，盤活潛力不可小覷。據悉，中糧地產在深圳寶安區擁有可出租的工業地產物業約120萬平方米，其中新安片區占地面積約30萬平方米，建筑面積約50萬平方米，福永片區占地面積約50萬平方米，建筑面積約70萬平方米。深圳作為特大一線城市，土地市場供應十分有限且地價高企，盤活工業用地資源是未來增加土地供應的重要途徑，而中糧地產在寶安區的工業用地體量巨大，此外，作為央企，中糧地產在工業用地轉經營性用地方面，有著天然的優勢，如果未來這些工業用地能夠順利轉化成經營性用地，企業發展潛力巨大。
4、中糧還需要把握好抄底機會，可參與舊改、合作購地、非公開市場收購等方式靈活購地。
首先，中糧可以考慮加大棚改項目的投入。對于許多大中城市來說，未來土地供應量極為有限，棚戶區改造是未來土地供應的最重要的方式之一，這一塊的蛋糕將會十分誘人。事實上，其他央企也在做舊改的相關工作，華潤置地的舊改業務已發展較為成熟，保利也成立舊改公司——保利城投公司，舊改公司直接與總部合署辦公，且由保利地產總經理朱銘新兼任城投公司董事長，足見其對舊改的重視。
其次，中糧地產應該強化合作購地。這既能減少企業拿地資金的支出，降低企業資金壓力；又能與合作方共擔風險，學習對方的優秀操盤經驗；同時達到企業規模擴張的目的。目前，中糧在這方面也已有涉足，位于北京的中糧萬科長陽半島項目在業績方面表現就相當不錯。
同時，中糧地產可以考慮通過非公開的市場，股權收購一些小公司，獲取其土地資源等。在市場調整期，通常都會有一些中小型房企資金周轉不過來，中糧地產可留意一些這樣的機會，購地方式不會競爭太激烈，可以以較高的性價比獲得土地。
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