為提升運行效率，快速響應市場需求，物流園區利用技術與資本作為驅動，正由粗放式發展向內涵式發展轉變。
伴隨消費升級、市場需求的快速變化以及互聯網、大數據、云計算等信息技術的深入影響，最近幾年，我國物流園區進入了轉型升級的攻堅時期。為提升運行效率，快速響應市場需求，物流園區利用技術與資本作為驅動，朝著智能化、平臺化以及網絡化的方向前進已經成為一種共識。
"物流園區的轉型已經開始了一段時間，整體效果不錯。"中國物資儲運協會名譽會長姜超峰在接受本刊記者采訪時指出，物流園區的升級取得了較大進展，主要表現在裝備、基礎設施等的水平都在不斷提升，尤其在托盤共用、配送車輛、共同配送等方面表現突出。"物流園區的業務形態在發生變化，正朝著現代化的方向走，通信、運載、裝卸等技術也在提升。特別是最近七八年，每年都有數千億的資金投入在物流園區上，新建的物流園區都是高端現代倉儲物流設施，物流園區的發展目前已經有了明顯的變化。"姜超峰說。
進入新的發展階段
"由于商品提檔升級的加快，以及商品品種和供應渠道都發生了變化，這也對物流園區提出新的要求。"姜超峰表示，正是因為市場環境發生巨大變化，進而促使和推動了物流園區的革新。
"目前，單一功能物流園向多功能的物流園轉變，存儲型的物流園向流通型的物流轉變，大型的物流園正在不斷整合周圍資源進而降低成本、提高效率。"姜超峰指出，物流園區在布局和規劃上更加合理，經過科學論證、主動布局、適應產業和城市發展的園區越來越多。"企業自身不斷推進革新的同時，城市管理者對物流園區的發展也越來越重視。這是因為，設施現代、運行效率高、規劃合理的物流園區對城市發展也是不可或缺的。"
由于物流園區對當地城市以及區域經濟發展具有重要推動作用，特別是在提升城市物流業整體水平、發揮集聚功能、改善城市環境、促進區域經濟發展、實現配套功能等方面更是意義突出，因而越來越多的城市將物流園區的規劃與發展放在了重要位置。
今年5月，《成都市現代物流業發展"十三五"規劃》出爐，其中重要一項就是，按照新的城市發展空間布局和物流集疏運格局，依托重大交通基礎設施，成都市將啟動新一輪物流集中發展區規劃建設，構建"五園區-六中心-若干服務站（配送點）"的"5+6+N"市域物流節點設施空間布局體系。重點補強航空物流園區、國際集裝箱物流園區兩大國際性樞紐型物流園區，加快建設青白江散貨物流園區和新津物流園區兩大鐵路散貨物流園區，適度擴展新都、龍泉等兩大區域性綜合型物流中心，啟動規劃建設天府航空物流園區、天府物流中心、崇州物流中心、金堂物流中心和簡陽物流中心。
而在今年初，同屬西南物流重鎮的重慶在印發的《重慶市現代物流業發展"十三五"規劃》的通知中強調要優化物流空間布局，按照五大功能區域發展戰略，立足交通、產業、城市、物流"四位一體"，規劃形成"兩環五帶"物流空間布局，著力構建以樞紐型物流園區為核心，節點型物流園區為輔助，配送型物流園區為補充的"3+12+N"市域物流園區網絡體系。同時，將依托"三個三合一"國家級樞紐平臺，布局建設重慶西部現代物流園、重慶航空物流園、果園港物流園等三大樞紐型物流園，加快完善形成內陸自由貿易采購中心、供應鏈金融中心、臨港產業服務中心、物流大數據中心、物流貿易協同創新中心五大功能，提升開放深度和廣度，服務國家戰略，支撐全國重要物流樞紐和內陸國際物流樞紐建設。
"我國物流園區已經進入新的發展階段。"姜超峰在評價當前物流園區整體發展時指出，隨著城市化進程的加快，物流園區的發展還將進一步加速，智慧化、標準化、專業化的園區也會越來越多。
專業物流園興起
"近年來，冷鏈物流園、電商物流園、汽車物流園等專業物流園增加較多，這是市場驅動下的結果。"姜超峰分析當前物流園區發展的特點時認為，除了智慧化、標準化以及園區合理布局規劃等發展特點外，專業化的物流園區逐漸興盛。
我國物流業的發展以及其中部分細分領域的異軍突起，進而推動著物流園區向專業化領域發展,特別是依托諸如鋼鐵、汽車、家電、電子商務、食品醫藥冷鏈等產業，興起了大量的專業物流園。
以冷鏈物流園區為例，隨著居民消費水平的提高以及對食品安全越來越關注，冷鏈物流高速發展，進而促使了冷鏈物流園區的大規模興起。不僅有如雨潤類農產品企業，順豐快遞等物流公司，也有阿里、淘寶等電商企業，以及聯想控股等資本進入這一領域，大力投資興建園區。
又或是電商物流園區，伴隨電子商務行業的蓬勃發展，電子商務企業為了提高配送效率及加強對供應鏈的管理，不斷加碼對物流倉儲節點的投資與布局。如在今年3月29日，菜鳥網絡旗下首個電商產業園在浙江金華正式運營。該電商產業園總建筑面積達到10萬平米，引入賣家、物流企業及金融、培訓等相關服務企業，成為阿里巴巴線下落地的窗口，輻射整個大金華地區。菜鳥方面表示，希望借此打造電商物流綜合"樣板"產業園，在全國甚至國際復制該模式。
業界專家對專業物流園的興起評價指出，伴隨汽車、電商、食品醫藥等產業的發展，對相關物流服務的要求也越來越高，也使得物流園區的專業化服務成為未來重點發展方向。
還在轉型初期
"物流園區的轉型升級從整體上看還處于初期。"姜超峰表示，最近幾年新建的物流園區和倉儲設施的現代化水平很高，在布局和規劃上較為合理，但是還有大量的老舊物流園區需要進行轉型升級。"此前的物流園區在建設中存在土地利用率低、資本技術構成偏低、設施設備不能滿足快速響應市場需求等問題，需要盡快解決。"姜超峰表示。
"目前大家依舊在拿地、興建網絡，物流園區從轉型效果來看，還處在初級階段。"象飛田供應鏈管理有限公司創始人、五六零企業總裁潘海祥告訴本刊記者，物流園區的整體轉型思路已經非常清晰，但還在推進的過程中。"目前物流園區的發展中，部分以資產運營與資本運營，部分是長期的生產經營。"
潘海祥表示，物流園區現在依舊享受較大土地紅利，企業一方面在獲得穩定園區經營收益如租金等的同時，另一方面還獲得了土地不斷的增值。"這類資產與資本運營使得一些物流園區向物流服務商轉型方面不堅決。也正因為物流園區除了資產性收益，也就是所謂的土地和房產的增值預期收益外，租金還是絕大部分物流園區的絕大部分現金流來源，所以我認為物流園區總體還處于轉型升級的初級階段。" 潘海祥說。
面對當前物流園區轉型升級的現狀，業界專家普遍表示，國內物流園區發展轉型升級態勢明顯，已經從土地招商的初級階段向服務創新、管理創新的發展階段過渡，物流園區正由粗放式發展向內涵式發展轉變。
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