物流園區提升需要三大制勝法寶
發表時間:2018/4/13 11:57:36
當前，單點物流園區在運營方面存在著空置率高、管理水平低的情況尚沒有得到根本改變，而物流園區的網絡化布局和互聯互通還處于起步階段。物流園區的提升需要以下三大法寶：
一、依托鐵路，構建全國干線物流網絡節點
我們知道，國際物流的主要運輸方式是海運，而國內大物流的運輸方式一定是鐵路為主。特別是隨著鐵路體制改革和機制轉換，以及鐵路物流技術進步和多式聯運的發展，應當承擔此任。
物流產業無論如何發展，都離不開"倉"和"運"。物流園區作為物流產業的空間載體和服務平臺，具有地產開發和物流服務的雙重功能。單純物業出租的"包租婆"模式不能適應現代物流發展的需要，也無法解決空置率高和管理水平低的問題。
物流園區項目的功能要重新定位，"鐵公機""鐵公水"，應該成為物流園區發展的主要方向。雖然國家對物流園區進行了分類，但是在這些年物流園區的發展中，比較熱的是"公路港""電商物流綜合體""農產品冷鏈物流基地"以及"倉儲型物流地產"。
這些項目的投資人，更多基于地產開發的角度而忽視后期的運營，其盈利模式更多在于土地升值溢價。
真正區域性物流園區應該是占地幾千畝，擁有鐵路站（場）的多式聯運綜合體。而那些運輸方式單一的園區，不過是物流基地或物流中心而已。國內應該大力開發建設鐵路綜合物流園區，或者將鐵路專用線延伸到物流園區。基于多式聯運體系的物流園區將成為今后一段時間的發展趨勢。
二、搭建全國性物流園區聯盟，實現互聯互通
傳統物流園區的盈利模式就是出租，其主要收入就是租金和停車費等，我們將此稱為物流園區的1.0時代。
在園區基礎物業服務的基礎上，能夠為入駐園區的企業提供諸如加油、ETC充值、保險等產品增值服務的，我們稱之為物流園區的2.0時代。
園區方協同入駐企業共同開發大三方和直客貨源，提供給專線企業操作，實現物流企業與園區平臺的統一結算，相互加持，彼此成就，我們稱之為物流園區的3.0時代。
物流園區的4.0時代，就是要依托互聯網平臺服務，線上整合數據建立園區云圖，線下整合資源構建聯盟體系，以專線對開和倉儲聯動，打破物流園區的"孤島困境"，實現物流園區的互聯互通。 傳統的單點物流園區年收入以租金為主大約是千萬級的，而植入產品服務可以達到億級，開展以總包服務為核心的供應鏈業務，整合上下游業務，其收入可以達到數億級或數十億以上。
搭建全國性物流園區聯盟，就是基于信息技術的網狀聯盟，憑借云計算和云平臺技術，快速滿足供應鏈上成員所提出的物流需求，適應市場快速變化和更新的需要，把不能適應供應鏈需求的非核心物流企業從中淘汰，并從外部選擇優秀的企業進入聯盟，從而不斷完善園區聯盟組織，促進物流行業的提檔升級。
物流園區聯盟就是一種以快速響應客戶物流服務需求為戰略目標的物流園區組織，如果與全國性快運平臺對接，依托園區內成熟的運輸、倉儲以及配送等物流資源，提供"總分倉"、"平行總倉"的產品解決方案，為客戶提供倉內加工、干線運輸、配送一體化服務，就能夠實現集中化庫存、規模化運輸等物流增值服務。
三、智慧物流為園區新發展賦能
項目基本定位之后，更要關注園區的市場定位、客戶定位和產品形態定位等。現代物流園區不再單純是倉儲和運輸功能，而且需要線上與線下相結合的網絡化運營。現代物流園區將越來越"智慧"。
智慧物流需要智慧園區作為支撐，園區運營能力成為物流地產開發的基礎和前提。
從物流地產開發的角度看：
1.從物流園區基礎信息服務平臺的搭建，到為入駐物流企業的增值服務，增強園區與企業的粘性，實現管理提升，提高園區的整體運營能力和水平。
2.新建園區要重視前期定位和功能劃分，要按照智慧園區和綜合服務，從市場需求出發，防止重資產沉淀，保證開發與運營的相互促進。
3.以物流園區為依托，與地方政府政策協同，打造區域性物流與供應鏈產業中心，并形成對周邊園區輻射的"鉆石效應"。
物流園區應該是物流企業的空間提供商和物流服務的平臺運營商，而目前，物流園區只是簡單地提供物業服務，真正的與物流業務相關的增值服務普遍缺位。
從物流園區運營的角度看：物流園區新發展的根本要賦能，要挖掘和發揮物流園區的產業整合價值，這需要做好以下三點。
1.充分發揮物流園區的平臺化服務功能和區域輻射作用。
2.以"總包服務"實現業務資源導入，以物流一體化解決方案，推進園區干線運輸與落地配送無縫對接，向供應鏈到價值鏈的提升發展。
3.產業基金+供應鏈金融，實現地產開發和園區運營"雙驅動"的良性促進。
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